Il existe de nombreuses formes de transactions immobilières dans le cadre d’une vente de biens. La vente en état futur d’achèvement est classée dans le marché du neuf sauf que le contrat de réservation concerne une habitation en cours de construction.
La vente peut se porter sur un appartement ou une maison. L’acquéreur devient ainsi propriétaire du bien au fur et à mesure que la construction avance.
Qu’est-ce que la VEFA ?
La VEFA ou vente en état futur d’achèvement est également appelée vente sur plan. Il s’agit d’une acquisition qui permet à un acheteur de devenir immédiatement le propriétaire d’un terrain. Puis, un bien immobilier va être construit sur ledit terrain. L’acquéreur va devenir alors propriétaire de celui-ci au fur et à mesure de sa construction.
Le prix à payer sera dans ce cas par rapport à l’état d’avancement des travaux. Toutefois, le contrat stipule que le vendeur reste le maître de l’ouvrage jusqu’à ce que les travaux s’achèvent. Autrement dit, l’acheteur n’a pas de pouvoir sur la construction tant qu’il ne réceptionne pas les clés.
Les avantages d’une VEFA
Pour le promoteur, ce type de transaction lui permet de financer la construction par l’intermédiaire du fond que l’acquéreur verse dès que le contrat est signé. Nous savons en plus que l’acquéreur verse petit à petit le prix des travaux en fonction du travail accompli.
La plupart du temps, le vendeur lance la construction d’un immeuble ou d’une pluralité de maisons lorsque ces derniers sont vendus en partie, c’est-à-dire autour de 30% à 50%. Ces pourcentages sont largement suffisants pour que le promoteur obtienne des garanties financières.
Parmi les points forts, de ce type de transaction, que les acteurs dans le marché de l’immobilier apprécient sont les frais de notaire réduits. C’est pour cela que l’Etat encourage ce type de vente.
Par conséquent, la construction peut être financée à l’aide d’une subvention sous forme de prêt à taux zéro. La VEFA est également éligible à une réduction d’impôt par l’intermédiaire du dispositif Pinel.
Pour l’acquéreur, la VEFA lui donne la possibilité de payer la construction en plusieurs tranches. Il aura donc le temps nécessaire pour réunir les fonds pour toute la construction.
Le logement est également personnalisable tout en respectant les normes en vigueur. Les frais du notaire sont réduits à hauteur de 2 à 4%. En fonction de la zone, il est possible de bénéficier d’un TVA réduit à 5,5%.
Le déroulement d’une VEFA
Pour mieux expliquer le déroulement de la VEFA, nous devons nous référer sur les étapes de la vente. La VEFA est en effet effectuée suivant trois étapes : à savoir la signature du contrat de réservation, la signature du contrat de VEFA définitif et la livraison du logement acquis en VEFA.
- La signature du contrat de réservation
Aussi connu sous le nom de contrat préliminaire, le contrat de réservation est un préalable à la signature du contrat définitif de VEFA.
Cet engagement se fait au début du programme immobilier. Le promoteur s’engage auprès de l’acquéreur concernant la réservation d’un logement. En contrepartie, ce dernier doit déposer une garantie.
Le contrat de réservation contient d’ores et déjà les conditions qui régissent le déroulement de la vente. Comme tout type de contrat, la signature est apposée par le promoteur et l’acquéreur. Or, sa concrétisation ne requière pas la présence d’un notaire.
Le contrat de réservation doit ainsi indiquer la description du logement telle que la surface habitable, le nombre de pièces principales, les dégagements, les dépendances et sa situation au sein de l’immeuble ou du lotissement.
Il doit y avoir également une description globale de l’immeuble rapportant la qualité de la construction et les équipements ainsi que la notice descriptive sommaire.
Vous allez y trouver aussi le prix prévisionnel, ses éventuelles modalités de révision, la date prévue pour conclure la vente et les délais d’exécution des travaux.
- La signature du contrat de VEFA définitif
Le contrat de VEFA définitif est concrètement le contrat de vente. Sa signature doit donc être réalisée devant un notaire. Cette étape se fait généralement 6 à 8 mois après que le contrat préliminaire a été signé.
Le promoteur doit adresser le projet de contrat à l’acquéreur au moins un mois avant la date prévue pour la signature. Lorsque le projet de contrat est notifié, le promoteur ne peut plus apporter de modifications sur le descriptif, ni sur le prix du bien.
D’après la loi, les mentions obligatoires dans le contrat de vente sont entre autres les coordonnées du vendeur et de l’acquéreur, l’adresse du logement, son descriptif détaillé, ses équipements et ses annexes. Vous devez également y trouver le descriptif des matériaux utilisés ainsi que le plan côté et la notice des éléments d’équipement propres au logement.
Le contrat doit aussi mentionné la garantie financière de remboursement (GFR) ou la garantie financière d’achèvement des travaux (GFA). Sachez que ces dernières sont à la charge du vendeur.
Le prix et les modalités de révision du montant doivent évidemment être indiqués. Il en est de même pour les conditions d’échelonnement du montant des travaux et l’éventuelle condition suspensive de l’obtention du prêt. Il doit également y avoir les conditions d’exercice du droit de réflexion.
- La livraison du logement acquis en VEFA
Il s’agit de la réception des travaux ou de la livraison expresse. Le vendeur effectue cette étape en tant que maître d’œuvre. Lors de la remise des clés, les deux parties effectuent ensemble une visite du logement neuf.
Réaliser un état des lieux est indispensable afin de déceler d’éventuels défauts. Il s’agit du moment où l’acquéreur est censé émettre des réserves.
Si l’acquéreur découvre des défauts ou qu’il constate le non-respect des engagements inscrits dans le contrat de réservation, les garanties sont évoquées.
À part les garanties citées plus haut, l’achat sur plan peut bénéficier de plusieurs autres garanties. Il y a notamment la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale ou de bon fonctionnement et la garantie décennale.
Détermination du prix de vente
Le prix de vente définitif et les modalités de paiement échelonné sont indiqués dans le contrat de VEFA définitif. Au fur et à mesure de l’achèvement des travaux, l’acquéreur doit effectuer les paiements correspondants.
À l’achèvement des fondations, 35% du prix total doivent être versés. Les 70% doivent être atteints au moment de la mise hors d’eau, c’est-à-dire après que la toiture a été mise en place.
Et évidemment, 95% doivent être payés lors de l’achèvement des travaux. Les 5% restants seront à verser lors de la livraison du logement en VEFA. Les paiements intermédiaires sont autorisés si le promoteur les justifie par rapport aux travaux achevés.
